1. Baugeldzinsen im Zwischentief...
Die schwelenden weltweiten Unsicherheiten – von einer neuen Coronawelle über die internationalen Konflikte bis hin zu weiter steigenden Energiepreisen – bereiten den internationalen Investoren weiterhin Sorgen. Die in den letzten Jahren wieder verstärkten Schwankungen an den Finanzmärkten werdem uns deshalb wohl noch eine ganze Weile begleiten. Sicherheitsorientierte Anleger setzen daher auf deutsche Staatsanleihen. Deren Rendite lag selbst bei bei zehnjähriger Laufzeit Anfang 2022 noch im Negativbereich, ist nach einem scharfen Anstieg in mehreren Etappen seit 2022 und einem Zwischentief von rund 2,0% in 2024 bereits wieder angestiegen.
Demnach ist Baugeld immer noch günstiger als zu vielen Zeiten in der Geschichte der Bundesrepublik. Für 5- und 10-jährige Darlehen werden aktuell unter optimalen Bedingungen weniger als 3,75 Prozent verlangt und mit etwas Glück für 15-jährige auch wieder unter 4,0 Prozent. Für die laufende Jahreshälfte werden allenfalls phasenweise Rückgänge in überschaubarem Umfang prognostiziert.
Sollte die Inflation wieder anziehen und die Europäische Zentralbank (EZB) im internationalen Umfeld nicht genügend Käufer für Staatsanleihen finden, müssten diese wieder mit höheren Zinsen angeboten werden, die Renditen würden steigen und damit auch das Baugeld verteuern.
Um die attraktivsten Konditionen am Markt zu erhalten, lohnt sich eine professionelle Finanzierungsberatung – automatische Online-Vergleichsprogramme haben oft nennenswerte Lücken.
2. Inflation hemmt Kapitalaufbau fürs Alter
Die merklichen Verbraucherpreissteigerungen der jüngeren Vergangenheit wirken sich auf das Vorsorgeverhalten der Bundesbürger aus. In einer repräsentativen Umfrage eines großen Versicherers gaben 41 Prozent an, infolge der Inflation weniger für den Ruhestand auf die Seite zu legen. 2023 waren es in einer Vorläuferumfrage 32 Prozent.
Etwas mehr als die Hälfte der Teilnehmer spart regelmäßig fürs Alter: 13 Prozent bis zu 100 Euro im Monat, 15 Prozent zwischen 100 und 200 Euro, 10 Prozent zwischen 200 und 300 Euro sowie 14 Prozent einen höheren Betrag. Ebenfalls 52 Prozent beträgt der Anteil derjenigen, die gern mehr in die langfristige Vorsorge investieren würden, aber nicht die Mittel dafür haben. Mit 35 Prozent verzichtet mehr als jeder Dritte gänzlich auf Sparbemühungen.
3. Mieten verteuern sich weiter, Kaufpreise stagnieren
Wohnungsmieter in Deutschland müssen Jahr für Jahr tiefer in die Tasche greifen. Auch für das erste Quartal 2026 vermeldet der Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) erneut Steigerungsraten deutlich über der allgemeinen Inflation. So müssen Neumieter in Düsseldorf 5,9 Prozent mehr als ein Jahr zuvor zahlen, in Köln 5,7 und in Hamburg 5,1 Prozent. Auch im „Speckgürtel“ rund um Metropolen ziehen die Mieten unvermindert an, rund um die Top-7-Städte um 4,2 Prozent, im Umland der übrigen Großstädte um 3,9 Prozent. Deutschlandweit betrug die Mietpreiszunahme 3,5 Prozent.
Weniger dynamisch entwickeln sich die Immobilien-Kaufpreise: Sowohl Wohnungen als auch Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich gegenüber dem Vorquartal lediglich um 0,1 Prozent. Auf Jahressicht legten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,7 Prozent zu, die für Eigentumswohnungen dagegen um 2,5 Prozent. Die IW-Marktanalysten führen diese Zahlen wesentlich auf das hohe Zinsniveau zurück. Zudem werden wenig energieeffiziente Gebäude immer häufiger mit einem Preisabschlag versehen.
4. Kapitalanlage-Immobilie vom Influencer vermitteln lassen? Heikle Idee!
Ende 2024 wurde bekannt, dass der bekannte Influencer „Immo Tommy“ alias Tomislav Primorac manchen Followern teure Schrottimmobilien vermittelt hatte. Während er aktuell an seinem Comeback arbeitet, lebt sein Geschäftsmodell offenbar fort: Das Nachrichtenmagazin „Der Spiegel“ berichtet, dass einige der früheren „Immo Tommy“-Kooperationspartner ungebremst weiter Kapitalanlage-Immobilien vermitteln und dabei die Hand weit aufhalten.
Die Masche ist dieselbe geblieben: Über Social Media wird behauptet, jeder könne quasi ohne Kapitaleinsatz mit Immobilien schnell und bequem reich werden. Den „Beweis“ dafür erbringen die Influencer schamloserweise selbst, indem sie ihren luxuriösen Lebensstil zur Schau stellen. So taucht einer der Beteiligten in einer ProSieben-Doku auf, die seinen Weg aus einfachen Verhältnissen zum Multimillionär nachzeichnet – unter anderem im Bugatti, im Privatjet und im Hubschrauber über Monaco. Das Geld dafür stammt offensichtlich von arglosen Investoren, die sich von den Influencern an dubiose Immobilien- und Kreditvermittler verweisen lassen. Im Gegenzug für ein angebliches „Rundum-sorglos-Paket“ zweigen diese vom Kaufpreis immense Summen für sich ab – in einem belegten Fall beispielsweise 325.000 Euro von einem Gesamtpreis von 865.000 Euro. Dass die damit völlig überteuerten Immobilien für die Käufer zum Verlustgeschäft werden, ist vorprogrammiert.
5. Baufinanzierungsvolumen auf höchstem Stand seit fast 4 Jahren
Die Immobilienpreise sind weiterhin hoch, die Bauzinsen bewegen sich ebenfalls nicht auf Schnäppchenniveau, und die Multikrisen setzen der Konjunktur zu: keine günstigen Ausgangsbedingungen für den Kauf oder Bau eines Eigenheims, sollte man meinen. Dennoch wurden im ersten Quartal dieses Jahres 61,2 Milliarden Euro an Wohnungsbaukrediten vergeben – so viel wie seit dem Ende der Niedrigzinsphase Mitte 2022 nicht mehr.
Ein ausschlaggebender Grund dürfte in der Erwartung weiter steigender Zinsen liegen. Spätestens mit Beginn des Irankriegs haben sich Hoffnungen auf eine baldige Leitzinssenkung in Luft aufgelöst. In einer aktuellen Expertenumfrage prognostizieren 60 Prozent der Teilnehmer langfristig steigende Bauzinsen. Denn selbst wenn die Straße von Hormus bald wieder völlig frei befahrbar sein sollte, rollt die nächste Inflationswelle unaufhaltsam heran.
6. Fünf Faktoren, die Sie beim (kreditfinanzierten) Immobilienkauf auf dem Schirm haben sollten
1. Kaufnebenkosten:
Zum Preis für die Immobilie selbst kommen noch Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent – sowie Notarhonorare und gegebenenfalls Maklerkosten hinzu. Ergibt insgesamt in der Regel mehrere Zehntausend Euro.
2. Laufende Kosten:
Zwar entfallen die Mietkosten, doch auch als Eigentümer muss man laufende Kosten schultern, die gern unterschätzt werden – Betriebskosten für Müllentsorgung, Heizung, Energie, Wasser oder Versicherungen, aber auch Renovierungskosten, für die idealerweise Rückstellungen gebildet werden sollten; hinzu kommen natürlich noch Zins und Tilgung für den Immo-Kredit.
3. Zinsbindung:
Vorsicht vor kurzen Laufzeiten mit verlockend niedrigen Zinssätzen – wenn die Leitzinsen beispielsweise in fünf Jahren wieder deutlich gestiegen sind, kann die Anschlussfinanzierung teuer werden. Da lohnt es sich meist, einen etwas höheren Zinssatz im Gegenzug für eine längere Laufzeit (und damit mehr Planungssicherheit) zu vereinbaren. Entscheidend ist der Einzelfall, der mit einem versierten Finanzierungsberater durchleuchtet werden sollte.
4. Eigenkapital:
Was viele Immo-Käufer nicht wissen: Auch Eigenleistungen werden häufig von Kreditgebern als Eigenkapitalersatz angerechnet. Zudem sollte geprüft werden, ob man mit einer KfW-Förderung die Ausgangsbasis für die Finanzierung verbessern kann.
5. Tilgungsrate:
Die Tilgungsrate sollte flexibel sein, um die Schulden gegebenenfalls – zum Beispiel bei beruflichem Aufstieg oder nach einer Erbschaft – schneller abtragen zu können.
7. Häuslebauer und -käufer nehmen immer höhere Summen auf
Den Anstieg der Immobilienpreise in deutschen Städten konnte auch die Coronakrise bisher nicht stoppen, sondern allenfalls abschwächen. Vor allem Eigentumswohnungen verteuerten sich nicht mehr so stark, während die Kurve bei den Hauspreisen weiterhin deutlich nach oben zeigt.
Naheliegende Erklärung: Durch die Pandemie wächst das Bedürfnis nach Abgrenzung und Distanz, das in einem Einfamilienhaus einfach besser befriedigt werden kann als in einer Wohnung, deren Treppenhaus, Mülltonnen, Haustür etc. mit den Nachbarn geteilt werden.
Das schlägt sich auch in den Summen nieder, die Immobilienkäufer und Häuslebauer aufnehmen müssen. 334.000 Euro betrug das durchschnittliche Immobiliendarlehen deutschlandweit im Mai 2025. Gegenüber dem Vorjahresmonat bedeutet das ein Plus von mehr als 13 Prozent. Auch die Anschlussfinanzierungssumme legte im Durchschnitt zu, von 162.000 auf 171.000 Euro und damit um 5,6 Prozent. Die Zinsbindungsdauer ist mit 14 bzw. (bei Anschlussfinanzierung) 13 Jahren nach wie vor hoch – den niedrigen Zinsen sei Dank.
8. Bundesregierung will Altersvorsorge flexibilisieren
Das schwarz-rote Bundeskabinett hat Mitte Dezember eine Reform der privaten Altersvorsorge auf den Weg gebracht. Mit Spannung war erwartet worden, ob und wie es mit der Riester-Rente weitergeht. Diese wird nun nicht abgeschafft, aber um ebenfalls staatlich geförderte Alternativen ergänzt. Ab Januar 2027 sollen neben Vorsorgeprodukten mit 100 Prozent Beitragsgarantie auch solche mit 80 Prozent abgeschlossen werden können. Zudem wird ein garantiefreies Altersvorsorgedepot gefördert, das voll von den Chancen des Kapitalmarktes profitieren kann.
Wer bereits über einen Riester-Vertrag verfügt, soll künftig entscheiden können, ob dieser unverändert fortgeführt, abgewandelt oder in ein neues Modell übertragen wird. Dazu sollen Wechsel zwischen Altersvorsorgeverträgen vereinfacht werden, unter anderem indem nach fünf Vertragsjahren keine Wechselgebühren mehr verlangt werden dürfen. Die bisher zu Beginn anfallenden Abschluss- und Vermittlungskosten sollen auf die gesamte Vertragslaufzeit gestreckt werden. Überdies sind besonders hohe Förderungen für Vorsorgesparer mit geringem oder mittlerem Einkommen und für Eltern geplant.
9. Betriebsrentenreform: Nächste Stufe seit 01.01.2026 in Kraft
Mit dem Betriebsrentenstärkungsgesetz (BRSG) galten bereits seit Anfang 2018 umfassende Neuerungen in der betrieblichen Altersversorgung.
Das „Gesetz zur Stärkung der betrieblichen Altersversorgung und zur Änderung anderer Gesetze“ (Betriebsrentenstärkungsgesetz) sollte vor allem die Verbreitung der betrieblichen Altersversorgung in kleinen und mittleren Betrieben fördern und Geringverdienern den Zugang erleichtern. Künftig können die Sozialpartner im Rahmen von Tarifverträgen reine Beitragszusagen einführen, was die Haftungsrisiken der Arbeitgeber für die Betriebsrenten reduzieren soll. Garantierte Leistungen und ein Kapitalwahlrecht soll es dabei nicht mehr geben, stattdessen einen stärkeren Fokus auf renditeträchtige Anlageformen wie Aktien. Arbeitgeber und Beschäftigte, die nicht tarifgebunden sind, können sich entsprechenden Tarifverträgen anschließen. Für neue Verträge, die nicht auf Grundlage einschlägiger Tarifverträge geschlossen werden, gelten dagegen die bisherigen Durchführungswege und Anforderungen an Versorgungszusagen unverändert - auch in puncto Garantien und Kapitalwahlrecht. Im nächsten Schritt war zum 01.01.2019 die nächste Stufe des Gesetzes in Kraft getreten: Für neue Umwandlungsvereinbarungen gilt seitdem die Verpflichtung des Arbeitgebers zur pauschalierten 15%igen oder "spitz" abgerechneten Bezuschussung von Entgeltumwandlungen in Direktversicherungen, Pensionskassen und Pensionsfonds aus der Sozialversicherungsersparnis. Seit dem 01.01.2022 werden nun auch bereits vor dem 01.01.2019 datierende Vereinbarungen zur Entgeltumwandlung von dieser Verpflichtung erfasst.
Bereits seit dem 1.1.2018 wurde der Förderrahmen auf insgesamt 8% der BBG ausgeweitet. Die ersten 4% der BBG bleiben weiterhin steuer- und sozialversicherungsfrei, die zweiten 4% der BBG sind lediglich steuerfrei. Beiträge, die nach § 40b EStG a.F. versteuert werden, werden auf den steuerfreien Rahmen angerechnet.
Geringverdiener können von einem neuen Steuer-Fördermodell und von neuen Anrechnungsregeln profitieren. So bleiben Betriebsrenten beispielsweise bei Empfängern von Grundsicherung im Alter bis zu 281,50 Euro anrechnungsfrei und gesetzlich Krankenversicherte profitieren seit 2020 von einem an Stelle der alten Freigrenze gerückten Freibetrag für Versorgungsbezüge (2026: 197,75 Euro). Riesterverträge im Rahmen der bAV wurden in der Rentenphase sozialversicherungsfrei gestellt. Die Riester-Grundzulage wurde von zuvor 154 auf 175 Euro p.a. erhöht.
Seit dem 22.01.2026 gilt das Betriebsrentengesetz II (als Teil des "Rentenpakets 2025"), welches wiederum in zeitlicher Abstufung die Einführung sogenannter Opting-Out Modelle durch Betriebs- oder Dienstvereinbarung, einer nochmals verbesserten Förderung von Geringverdienern, flexiblerer Bezüge von Teilrenten, erweiterter Mitnahme- und Abfindungsmöglichkeiten modernisierter Anlagevorschriften und Digitalisierung sowie den Ausbau des Sozialpartnermodells vorsieht.
10. Indexpolicen schlagen klassische Lebensversicherungen
Das Institut für Vorsorge und Finanzplanung (IVFP) hat indexgebundene Rentenversicherungen mit klassischen – also solchen mit Höchstrechnungszins und Überschussbeteiligung – verglichen. Die sogenannten Indexpolicen gehören zu den Aufsteigern der letzten Jahre, denn sie bieten ein Börseninvestment im Versicherungsmantel. Das bringt nicht nur größere Renditechancen, sondern auch die gleichen Steuervorteile und die gleiche Absicherung des Langlebigkeitsrisikos wie bei Klassikpolicen.
Wie das IVFP errechnete, liefern Indexpolicen im Durchschnitt tatsächlich mehr Ertrag als klassische Produkte. Der Unterschied fällt mit rund einem Prozent pro Jahr durchaus nennenswert aus. Dabei profitieren die Anleger von einem Verlustausschluss, den die meisten Indexpolicen bieten: Auch schlechte Börsenjahre wie 2018 (DAX: –16 Prozent) führen damit nur zu einer Rendite von null, nicht aber zu einem Minus. Die Klassikpolicen hingegen leiden unter den Niedrigzinsen, die auch den Höchstrechnungszins („Garantiezins“) nach unten gedrückt haben: Seit 2017 liegt er bei nur noch 0,9 Prozent.
11. Warum Hamburger mehr auf die hohe Kante legen sollten als Hagener
Die gesetzliche Rentenversicherung wird zukünftig bei immer mehr Ruheständlern nicht mehr zum Leben reichen. Das gilt prinzipiell für alle Bundesländer und Landkreise. Wie viel privat angespart werden sollte, um den Lebensstandard auch im Alter halten zu können, hängt jedoch stark vom Wohnort ab. Denn die Lebenshaltungskosten und Lohniveaus differieren in Deutschland stark.
Einen besonders hohen Anteil ihres Einkommens, nämlich 5,8 Prozent, müssen laut Prognos-Berechnungen die Hamburger in private Altersvorsorge investieren (die Kalkulation geht von einem 40-jährigen regionalen Durchschnittsarbeitnehmer aus). Absolut entspricht das 310 Euro. Die Münchner müssen zwar „nur“ 5,7 Prozent aufbringen, kommen damit wegen des höheren Durchschnittseinkommens aber auf 360 Euro monatlich. Kaum mehr als halb so viel, nämlich 190 Euro, sollten die Berliner in die Vorsorge stecken, bei denen dieser Betrag allerdings 4,9 Prozent des Einkommens ausmacht.
Wesentlich günstiger kommt man davon, wenn man in Hagen lebt, denn dann reichen 3,3 Prozent. Auch in Wilhelmshaven und Gelsenkirchen (beide 3,4 Prozent) lässt sich die Rentenlücke vergleichsweise günstig schließen. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 4,3 Prozent.
12. Berufsunfähigkeitsversicherung: Prävention rückt in den Fokus
Psychische Leiden sind die Hauptursache für Berufsunfähigkeit (BU). Laut der aktuellen Statistik des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft geht fast jeder dritte Fall (29 Prozent) auf seelische Erkrankungen zurück. Tendenz: steigend, wie sich auch an den psychisch bedingten Fehlzeiten ablesen lässt, die sich zwischen 2006 und 2018 fast verdoppelt haben.
Um diesem unseligen Trend entgegenzuwirken, nehmen mehr und mehr Versicherer auch die Vorbeugung in den Fokus. Und zwar nicht nur Kranken-, sondern auch Berufsunfähigkeitsversicherer. Die neueste Entwicklung am Markt: BU-Policen, die den Versicherten Zugang oder Zuschüsse zu psychologischen Präventionsmaßnahmen gewähren. Das Spektrum reicht von Mental-Coach über Anti-Stress-App bis hin zu Online-Psychotherapie. Fruchtet eine solche Maßnahme, resultiert daraus eine Win-win-Situation – die Versicherten bleiben gesund, der Versicherer spart die Kosten für eine BU-Rente. Experten betonen allerdings, dass für die Tarifauswahl andere Leistungsmerkmale wichtiger sind. Eine fundierte Beratung ist daher vor dem Vertragsschluss unabdingbar.
13. Versicherer setzen auf Assetklasse Immobilien
Wer wie Versicherer Vermögenswerte sicher erhalten und mehren will, steht angesichts der anhaltenden Nullzinsen vor einer wachsenden Herausforderung. Als Alternative zu festverzinslichen Anlagen gewinnen Sachwerte daher immer mehr an Beliebtheit. Vor allem Immobilien versprechen Wertsteigerung und stetigen Cashflow, auch wenn die Kaufpreise mittlerweile in vielen Lagen den Mieten weit enteilt sind.
Die ungebrochene Attraktivität des Betongolds spiegelt sich in der Investitionsstrategie der deutschen Versicherer wider, die zu den institutionellen Schwergewichten an den Anlagemärkten gehören. Laut einer EY-Umfrage unter 30 Versicherern bestehen deren Portfolios mittlerweile zu 11,5 Prozent aus Immobilien, ein Rekordwert. 63 Prozent der teilnehmenden Assekuranzen wollen ihre Immobilienquote künftig weiter erhöhen. Vor allem geschlossene Immobilienfonds sind bei ihnen beliebt. Im Zuge der Corona-Pandemie hat sich der Schwerpunkt zuletzt stärker von Logistik- auf Wohnobjekte verlagert, auf die im vergangenen Jahr 96 Prozent der Immobilieninvestitionen entfielen.
15. Verbraucherschützer plädieren für Aktienbesitz
Der Deutschen Zurückhaltung gegenüber den Kapitalmärkten ist weithin bekannt und wird im Ausland mit Kopfschütteln quittiert. Schließlich geben sich die Bundesbürger dadurch im internationalen Vergleich mit eher mickrigen Renditen auf ihr Kapital zufrieden. Erst in letzter Zeit, die von Null- und Negativzinsen geprägt ist, lässt sich eine zaghafte Annäherung erkennen.
Und das ist auch gut so, meint eine ungewohnte Allianz, die sich seit Neuestem mit einem Papier namens „Kapitalgedeckte Altersvorsorge mit Aktien! 120 Jahre Aktien und Staatsanleihen im Renditevergleich“ für mehr Mut zur Börse einsetzt: Der Verbraucherzentrale Bundesverband verweist im Schulterschluss mit dem Deutschen Aktieninstitut (DIA) auf die verlässliche Rendite von Aktieninvestments. Im betrachteten Zeitraum hätten diese nach Abzug der Inflation im Schnitt 5,7 Prozent abgeworfen, Anleihen hingegen nur 2,1 Prozent. Langfristig sei Aktienbesitz zudem weniger riskant als ein Engagement in Staatsanleihen und daher gut für die private Altersvorsorge geeignet.